Как найти жилье в германии

Недорогие квартиры в Германии или 75 городов на проверке: где покупка недвижимости все еще стоит и где взять в аренду имеет больше смысл.

Если ваш выбор при выборе недвижимости пал на недорогие квартиры в Германии то сразу хотим вас предупредить что найти такие в хорошем и перспективном месте будет не легко. По анализу одного из ведущих порталов недвижимости в Германии  immowelt сравнил ежемесячную стоимость аренды с покупкой недвижимости (кредит 15 лет, процентная ставка 1,6% погашения 2%):

• В 51 из 75 крупных городов финансовое бремя арендной платы меньше ежемесячной ставки погашения.
• Большие различия в горячих точках: в Мюнхене аренда на 660 евро дешевле, в Гамбурге-на 440 евро.
• Пенсионные сбережения и дизайнерские свободы: покупка недвижимости все еще может стоить того, несмотря на более высокую нагрузку.
• Благодаря низким ценам на покупку: в Бохуме и Оберхаузене нагрузка на покупку недвижимости даже на 170 евро меньше.

В Германии около 58 процентов всех людей живут в съемных квартирах. Только 42 процента владеют домом или квартирой. Купить дом или квартиру в кредит и выплатить его в течение следующих нескольких лет может быть дешевле, чем сдавать его в аренду. Оценка портала недвижимости Immowelt показывает, где покупка может быть выгодной, а где лучше жить, чтобы арендовать.

Учитывая рост цен на недвижимость, многие немцы сталкиваются с вопросом: стоит ли покупка недвижимости или аренда в настоящее время более значима? Анализ immowelt показывает, насколько велики различия в ежемесячной нагрузке на аренду и ставке погашения при покупке недвижимости в 75 крупных городах Германии. Таким образом, в 51 городе финансовое бремя при аренде жилья ниже, чем при покупке недвижимости. В 35 городах между ними даже более 100 евро. Тем не менее, переход в свой собственный дом/квартиру может иметь смысл, особенно с точки зрения пенсионных сбережений и свободы аренды.

Для анализа ежемесячные ставки были рассчитаны на основе цен предложения (аренда и покупка) для семейной квартиры от 80 до 120 квадратных метров. Кроме того, в ставке погашения было принято 100-процентное финансирование со сроком погашения 15 лет с процентной ставкой 1,6 процента и первоначальной ставкой погашения 2,0 процента.

Оформление аренды: что следует знать

После того как квартира выбрана и достигнута договоренность с владельцем жилья, можно приступать к оформлению арендного договора. Официальный документ об аренде в Германии гарантирует стопроцентное выполнение того, что зафиксировано на бумаге, поэтому к составлению этого документа нужно подойти со всей ответственностью.

В договоре должно быть указано следующее:

• величина арендной ставки;
• размер предоплаты за коммунальные услуги (Nebenkosten);
• размер залога (Kaution);
• сроки действия договора (Dauer). В большинстве случаев договор является бессрочным;
• сроки оповещения о расторжении договора (Kuendigungsfrist). Минимальный срок – за три месяца до переезда. Для этого необходимо отправить владельцу письменное уведомление (Kuendigung) и получить от него подтверждение;
• сроки проведения косметического ремонта (один раз – при въезде или выезде);
• площадь жилья;
• количество комнат;
• количество передаваемых ключей от дверей (входных и внутренних);
• порядок проживания (housordnung);
• при аренде квартиры с мебелью – описание имущества и его состояния;
• порядок оплаты арендатором мелких поломок (до 100 евро), которые могут возникнуть во время эксплуатации имущества (потекший кран и т.д.);
• возможность содержания животных;
• порядок решения возникших вопросов, неучтенных в контракте, и др.

Перед поселением следует вместе с владельцем квартиры или управдомом составить протокол передачи-приема жилья. Этот протокол рассматривается в качестве приложения к контракту.

В приложение необходимо внести все номера и показания счетчиков отопления, холодной и горячей воды, газа, электричества на день сдачи квартиры, а также все замеченные недостатки (трещины, сколы, царапины и т.п.).

При выезде составляется новый протокол, который сверяется с первым. Эти документы должны быть подписаны обеими сторонами, в противном случае арендодатель может не вернуть залог.

Какие документы необходимы для подписания контракта об аренде жилья в Германии

Для того чтобы заключить сделку и составить договор аренды, иностранному гражданину потребуются следующие документы:

• копии ВНЖ, загранпаспорта и визы;
• справка о зарплате (за последние три месяца);
• справка о кредитной истории (Schufa-Auskunft) на каждого, кто собирается проживать в арендованном жилье.

Среди бумаг, которые могут понадобиться дополнительно, могут быть:

• анкета (Selbstauskunft) с данными об арендаторе, включая сведения об образовании, профессии, должности, наличии детей и домашних животных, наличии вредных привычек, адрес последнего места проживания с телефоном арендодателя;
• справка о своевременной оплате аренды или рекомендательное письмо от прежнего арендодателя;
• справка с последнего места жительства о соблюдении порядка в доме.

Весь пакет документов нужно иметь при себе уже во время первого визита к арендодателю.

Договор заключен: что нужно делать дальше

Заключение договора об аренде еще не дает повода расслабляться – нужно выполнить еще несколько действий. Законодательство Германии предписывает арендодателю зарегистрироваться  в Bürgeramt/Bürgerbüro для проживания в квартире.

При себе необходимо иметь загранпаспорт с визой, договор об аренде и справку от арендодателя. В этой справке (Bescheinigung), подписанной арендодателем, должен быть указан адрес, по которому расположена квартира, ее владелец, даты заезда и выезда арендаторов, их ФИО (с указанием года рождения).

После получения справки о регистрации (прописке) необходимо связаться с Иммиграционной службой (Ausländerbehörde (ABH)) и сообщить свой новый адрес.

Следующим шагом будет знакомство с правилами проживания (Hausordnung): как происходит уборка в подъезде и на территории, когда можно или нельзя проводить вечеринки и др.

Жилая недвижимость в Германии: вопросы и ответы

Заключение договора об аренде жилья в Германии требует внимания и ответственного отношения к процедуре. При этом часто возникают вопросы, на которые следует найти ответы еще до подписания документа.

Почему арендодатель требует Kaution, что это такое и каков его размер?

В договоре об аренде квартиры отдельным пунктом прописывают залог за квартиру, или Kaution, который передается владельцу жилья на весь срок проживания арендатора в квартире. Максимальный размер залога – тройной размер месячной аренды. Если квартира снята по 500 евро в месяц, то размер Kaution составит 1500 евро. Этот залог является гарантией того, что в случае поломки или нанесения ущерба жилью хозяин получит компенсацию.

После окончания срока аренды и выезде арендатора вся сумма полностью или ее часть возвращается квартиронаймачу. Если же квартире был нанесен серьезный ущерб или арендатор расторг договор раньше оговоренного срока, деньги ему не возвращаются.

Залог вносится на отдельный счет (Mietkautionskonto) под обычный процент, и если квартирант «задержится» лет на 20-30, то деньги обесценятся. Другой вариант – деньги вносятся на счет квартиранта, а банковская книжка передается собственнику квартиры.

Правда ли, что немецкие квартиры часто сдаются без мебели?

Да, это так. Немцы не любят старые, тем более чужие мебель, поэтому жилье на длительный срок предпочитают арендовать без лишних мебели, а потом покупают или перевозят свои собственные. Исключение составляет только кухонное оборудование (оно может быть встроенным), поэтому, если оно новое, следует оговорить стоимость его покупки или аренды.

Старое кухонное оборудование передается, как правило, бесплатно.

Другое дело, если речь идет про краткосрочную аренду – на несколько дней или месяц-два. Здесь уже без мебели не обойтись, и аренда квартиры включает все необходимое для проживания.

Обязательно ли заключать договор об аренде квартиры?

Арендные договоры имеют целью защитить интересы как квартиросъемщика, так и арендодателя. Когда речь идет о длительной аренде, то необходимость заключения договора вопросов не вызывает. Когда же речь заходит об кратковременную аренду квартиры на несколько дней, недель и месяцев (до года), то по обоюдному согласию договор может не заключаться: среди немецких граждан тоже есть желающие сэкономить и не платить налоги при сдаче в аренду своей недвижимости.

Можно ли арендовать квартиру в Германии на несколько дней?

Можно. Сдача жилья в краткосрочную аренду в крупных городах или туристических центрах Германии превратилась в выгодный бизнес, который приносит до 15% прибыли. Много иностранцев, которые не любят жить в отелях, предпочитают снимать квартиры на 1-2 суток. Но за домашний комфорт им придется заплатить: в зависимости от района и типа квартиры оплата может составлять от 40 до 100 евро за сутки (при этом необходим залог около 200 евро).

Польские чиновники не успевают с легализацией пребывания иностранцев

Образование в Латвии

Украинцы получили еще одну возможность быстро и недорого добраться до Италии

Большой пожар вспыхнул в лагере для мигрантов в Греции

Украина официально получит безвиз к лету

Евросоюз всерьез рассматривает вариант выхода Великобритании без соглашения

Нострификация диплома врача в Польше

Финляндия восстанавливает контроль на границах

Отягчающие обстоятельства

Испытательный срок. В Германии законодательно утвержден испытательный срок при приеме а работу (Probezeit) — 6 месяцев. В течение этого времени сотрудник может быть уволен с письменным предупреждением за 2 недели. После испытательного срока период уведомления обычно составляет 3 месяца. Понятно, что внезапно уволенному сотруднику будет сложно вносить арендную плату, поэтому по моим ощущениям, испытательный срок является самой главной причиной отказов.

Дети. Они могут все ломать, громко плакать, мешая соседям, а также для них нужно больше места. Некоторые владельцы, узнав о том, что квартира нужна для семьи с ребенком, даже отказывались приглашать на осмотр, говоря, что эта квартира слишком мала для трех человек (это были двухкомнатные квартиры около 60 кв. м. если что).

Домашние животные. Мы собирались перевезти с собой нашу кошку, и это было еще одним препятствием в поиске жилья. В значительной части объявлений прямо указывается «Haustiere: nein» (Домашние животные: нет) в остальных — «Nach Vereinbarung» (по договоренности), что еще сокращает область поиска. Мне довелось познакомиться с одним эстонцем, хорошим парнем, опытным Java-программистом, который на протяжении полугода так и не смог найти жилья, куда бы он мог привезти двух своих собак, и вынужден был вернуться в Эстонию.

Как быстро решить вопрос с арендой жилья в Германии?

Каждому позднему переселенцу по приезду в Германию предстоит пройти массу бюрократичных процессов. После регистрации в лагере во Фридланде, вам по приезду в город назначения предстоит прописаться, открыть банковский счет для получения пособия, открыть страховку что бы иметь возможность посещать врачей и естественно зарегистрироваться в Jobcenter для получения пособия. После всех процедур, возникает вопрос: «Как найти жилье в Германии?». Давайте попробуем разобраться в этом.

Обычно, первое время, все поздние переселенцы живут в общежитиях. В данном общежитии от государства живут такие же поздние переселенцы. Бывает так, что там также живут беженцы и другие мигранты которым необходима крыша над головой. Естественно, спустя некоторое время, вы задумаетесь о том как снять жилье в Германии. 

Что нужно знать о недвижимости в Германии

На немецком рынке недвижимости изменение цен всегда соответствует изменению роста доходов, из-за чего его можно назвать стабильным. Поэтому многих владельцев недвижимости привлекает перспектива сдачи своих домов и квартир с доходом 4-7 годовых процентов. Эта сумма может показаться небольшой, но доход этот постоянный и гарантированный. Правильно оформленный договор аренды сводит риски к нулю, как для хозяина жилья, так и у арендатора.

Второй момент, способствующий большей привлекательности данного бизнеса – это очень гуманная ипотека в Германии:

•         немецкие граждане – 0,8-2%;
•         иностранные инвесторы – 3-5%.

Стоимость недвижимости существенно различается в зависимости от региона. Самое дорогое жильё на юге и западе Германии и в следующих городах:

•         Берлин;
•         Гамбург;
•         Дюссельдорф;
•         Мюнхен;
•         Франкфурт-на-Майне;
•         Штутгарт.

В восточной Германии (бывшая ГДР) 1 м2 стоит не более €1500 (Дрезден и другие города), на западе же – в среднем €500. Поэтому покупать жилплощадь выгоднее на востоке страны.

Сколько стоит посуточная аренда жилья? Снять квартиру на сутки обойдётся до €100 в сутки. При этом сумма залога составляет около €200, и она возвращается по окончании срока аренды, если жилью не нанесён никакой ущерб.

Что нужно делать после заключения договора об аренде? Съёмщик обязан пойти в Управление по делам граждан (Bürgeramt) и зарегистрироваться там, после чего данный адрес проживания сообщается в Иммиграционное бюро.

Какое условие необходимо для вселения в коммунальную квартиру (аренды одной комнаты)? Помимо договора с владельцем, необходимо согласие других арендаторов, уже проживающих в остальных комнатах квартиры. Как правило, для достижения взаимопонимания достаточно собраться вместе и побеседовать, чтобы выяснить сложившиеся правила проживания.

Как иностранцу искать жильё

Способов не так много: во-первых, можно искать самостоятельно или с помощью агентства. Во-вторых, самостоятельный поиск ведётся по объявлениям в интернете или в газетах.

Существует третий вариант: если кто-то из знакомых снимал жильё, а теперь переезжает и может порекомендовать арендатора вместо себя. Но это бывает реже. Наличие родственников в ФРГ тоже может помочь найти квартиру.

Сложность заключается в том, что желающих снять хорошую квартиру по недорогой цене очень много – гораздо больше, чем таких вариантов. Поэтому конкуренция высокая. Выигрывает тот, кто постоянно следит за объявлениями или нанимает хорошего маклера. Чем крупнее населённый пункт, тем труднее быстро найти подходящую жилплощадь.

К кому арендодатели относятся более благосклонно:

1. К одиночкам: владельца квартиры не волнует вопрос, какой образ жизни будет вести одинокий молодой мужчина – считается, что чем меньше человек проживает на данной жилплощади, тем меньше износ. Поэтому семьи и пары рассматриваются во вторую очередь. Гости не считаются (или договор может оговаривать отсутствие таковых – и это вполне вероятно). Но часто желающие снять квартиру скрывают свои далеко идущие планы и знакомят с ними арендодателя только после того, как вселились и сделали первый платёж. В этом случае хозяин может и согласиться на второго жильца.
2. Если будет выбор, кого взять «на квартиру», немец предпочтёт немца иностранцу.
3. Большее доверие внушает претендент с хорошей кредитной историей, имеющий работу и финансово обеспеченный.
4. Больше вариантов снять жилплощадь у долгосрочных арендаторов.

При знакомстве немецкие владельцы недвижимости уделяют большое внимание деталям. Более располагают к себе пунктуальные, сдержанные, опрятные и солидные люди, не погружающие собеседника в подробности личной жизни и ненужные детали

Подписывать договор об аренде можно только после:

•         осмотра квартиры (не в выходной и не в рабочее время – чтобы можно было посмотреть будничную жизнь дома и понять, какие соседи живут рядом);
•         знакомства с соседями – это поможет узнать о скрытых проблемах;
•         исследования карты на предмет нежелательного соседства – мусорных площадок, автобанов, аэропортов, железных дорог – и наличия удобной бытовой инфраструктуры.

Обязательно надо узнать, как обстоят дела с парковочными местами.

Самостоятельные поиски

В Германии не найти наклеенных на столбах бумажек с отрывными номерами телефонов: немцы ищут арендаторов через объявления, которые дают в интернете и в газетах.

Просматривать сайты в поисках аренды нужно несколько раз в день: хорошие варианты забирают очень быстро, поэтому начинать искать надо с утра.

Обращение в агентство или к маклеру

В большинстве случаев жильё находят через агентства недвижимостью, либо этим занимаются нанятые маклеры. Облегчает поиски то, что немецкие агентства сотрудничают с русскоязычными риелторами, которые хорошо понимают требования клиента и находят интересующий его вариант. Перед началом работы агентство заключает с клиентом договор, в котором оговаривается услуга и сумма гонорара.

Стоимость аренды жилья в Германии

Стоимость аренды жилья в Германии обусловлена многими факторами. На нее влияет тип жилой недвижимости и его местонахождение, площадь. Более высокие арендные ставки характерны для западных федеральных земель, более низкие – для восточных.

В последние годы наблюдается рост цен на аренду, поэтому во многих крупных городах (Мюнхене, Гамбурге) были введены ценовые ограничения, согласно которым арендная плата не может превышать более чем на 10% среднюю стоимость на данной территории.

Для того, чтобы лучше ориентироваться в ценах на аренду жилья в Германии, следует учитывать индекс средних цен Mietspiegel.

Средние ставки на аренду квартир по федеральных землях Германии в 2018 году:

Аренда жилья в курортных районах (например, в Гармиш — Партенкирхене в Баварии) обойдется дешевле, чем в крупных промышленных центрах, но дороже, чем в провинциальных немецких городках. Так, апартаменты в Бад-Тельц (Бавария) площадью 150 кв. м будут стоить примерно в 1279,5 евро в месяц.

Интересный факт. В городе Аугсбург существует квартал-пансион Фуггерай, который был заложен Якобом Фуггер в 1521 г. для бедных, но благочестивых католиков. Этот квартал сегодня населяют более 150 пенсионеров, которые платят за все по 3,35 евро в год.

Аренда жилья в Мюнхене при переезде на ПМЖ в Германию — меблированные квартиры

Меблированная аренда в Мюнхене традиционно ассоциируется с арендой на отпуск и краткосрочной или среднесрочной арендой ( от 3 месяцев до 1 года). Хотя в последние годы в городе достаточно предложений квартир с мебелью в длительную аренду.

Как выглядят меблированные квартиры в аренду в Мюнхене?

Аренда меблированного жилья в Мюнхене означает несколько вариантов. От тех квартир, которые включают стандартную мебель (кровати, диван, столы, кухонные принадлежности и т. д.), до оснащенных всеми современными удобствами (телевизор, Wi-Fi и т. д.). Каждый агент или веб-сайт должны полностью объяснять, что входит в стоимость аренды. Как и в случае с не меблированной недвижимостью, вы можете найти меблированное жилье всех типов и размеров.

Расходы на аренду меблированной квартиры в Мюнхене в 2021 году

Как и следовало ожидать, меблированные объекты стоят дороже, хотя и не очень. Двухкомнатные квартиры стоят от 1000 до 1750 евро в месяц. Четырехкомнатные квартиры оцениваются уже в сумму от 1800 до 3000 евро. Дома с террасами стоят около 1600 евро, а для 4+ спален — более 4000 евро в месяц. Недвижимость может быть арендована как «холодная» или «теплая», но с большей вероятностью в нее будут включены коммунальные расходы.

Договор об аренде меблированной недвижимости в Мюнхене в значительной степени аналогичен контрактам аренды квартир без мебели. Хотя, как правило, у вас будет меньше свободы в принятии решений по дополнительной меблировке и декорированию интерьера. В большинстве договоров от вас потребуют профессиональной уборки перед возвратом. Меблированное жилье более популярно среди тех, кто останавливается в Мюнхене на короткий период, или только что переехавших лиц в городе и нуждающихся в краткосрочной аренде.

Аренда жилья в Мюнхене при переезде на ПМЖ в Германию — обслуживаемые квартиры

Обслуживаемые апартаменты — это полностью меблированные квартиры, в которых предоставляют дополнительные услуги, такие как обслуживание, уборку комнат и удобства на территории жилого комплекса. Они аналогичны гостиничным услугам. Ими пользуются чаще всего командированные специалисты.

Что такое квартиры с обслуживанием в Мюнхене?

Вы можете найти обслуживаемые роскошные апартаменты от различных компаний в Мюнхене, причем некоторые также предлагают полностью обслуживаемые дома. Они могут быть предоставлены в отдельных жилых комплексах или роскошных отелях. На выбор доступен уровень обслуживания с услугами, включая уборку, стирку, завтрак и обслуживание номеров.

Стоимость обслуживаемых квартир в Мюнхене в 2021 году

Квартиры с обслуживанием, как правило, сдаются посуточно. Хотя доступна аренда и на более длительные периоды, она обойдется дешевле. Цены могут варьироваться от 50 до 200 евро за ночь, при этом дополнительные услуги часто оплачивают отдельно.

При аренде обслуживаемой квартиры, скорее всего, придется подписать договор о сроках и условиях, аналогичный тому, который вы должны подписывать с отелями. У некоторых компаний попросят внести депозит, чтобы покрыть риск убытков, особенно для длительного проживания. Обычно вы указываете период времени, в течение которого вы хотите оставаться в городе, затем сможете продлить договор. В большинстве контрактов требуется, чтобы арендаторы не вносили изменений во внешний вид и интерьер.

От Оберхаузена до Хемница: здесь покупатели квартир живут дешевле

В 24 из 75 изученных городов покупка даже дешевле, чем аренда. Многие из городов находятся в регионе Рур ( Северный Рейн-Вестфалия ), так как там цены при покупке на недорогие квартиры в Германии все еще сравнительно низки. В Оберхаузене квартира площадью от 80 до 120 квадратных метров в медиане стоит всего 137 000 евро. При финансировании более 15 лет это даст ежемесячную ставку в размере 410 евро. Напротив, средняя арендная плата составляет 580 евро, то есть на 170 евро больше, чем погашение. Расположенный недалеко  Бохум (170 евро), а также Гельзенкирхен (120 евро) и Крефельд (100 евро) имеют аналогичные требования к покупке. Но не только в NRW есть города, где аннуитет бьет арендную плату на относительно недорогие квартиры в Германии. Кайзерслаутерн, Хильдесхайм (по 140 евро каждый), Саарбрюккен (110 евро), Хемниц (100 евро) и Майнц (80 евро) являются одними из примеров этого.

Сравнение арендной платы с ежемесячным аннуитетом/кредитом в 75 крупных городах Германии:

Ставка аннуитета/кредита была рассчитана на 100-процентное финансирование до 15 лет с первоначальной ставкой погашения в размере 2,0 процента. При этом была принята текущая рыночная процентная ставка в размере 1,6 процента. После истечения срока действия кредита во всех городах остается остаточный долг. При 100-процентном финансировании покупатель оплачивает дополнительные расходы на покупку собственными средствами и берет кредит более 100 процентов от суммы покупки.

Несмотря на высокую стоимость, покупка может окупиться в долгосрочной перспективе.Но даже если покупка и ежемесячный платеж дороже квартплаты, покупка может оказаться оправданной, ведь после выплаты платежа вы также являетесь владельцем квартиры. Значительное преимущество, когда вы думаете о пенсионном обеспечении. Кроме того, во многих городах по прежнему можно ожидать роста цен на жилье. Есть даже возможность перепродать собственность по более высокой цене.

Кто ищет для покупки недорогие квартиры в Германии в разных регионах для их сдачи в аренду, то можем вам посоветовать обратиться в наше агентство недвижимости. У нас имеется обширная база данных по всей Германии и мы сможем подобрать для вас выгодное предложение.