Ипотечное кредитование в германии, условия и процентная ставка

Ипотека в Греции

Валюта кредита	евро
Сумма займа	до 60%
Кредитная ставка	4,4+1,2%
Срок кредита	до 15 лет
Временно приостановлено кредитование

Дамьянос Шахбазидис, заместитель генерального директора Grekodom Development:

До недавнего времени в Греции существовала специальная программа по кредитованию неграждан ЕС. Сейчас она приостановлена, нет возможности получить кредит. В ближайшее время ждем возобновления, но на каких условиях – пока неизвестно.

Раньше банки требовали от заемщика официальный доход от €30 тыс. в год и кредитную историю. Жилье дешевле €50 тыс. и коммерческие объекты не кредитовали. Заявки рассматривали четыре-пять месяцев.

Покупатели из России и других стран за пределами ЕС ипотекой почти не пользовались (по нашей статистике, только 2% клиентов брали кредиты в среднем на €3796 тыс.). По большей части это интересно европейцам.

Для россиян есть альтернатива – рассрочка от владельцев недвижимости. В среднем рассрочка предоставляется на шесть месяцев. Максимальный срок, на который обычно соглашаются владельцы, – 24 месяца.

Просрочки по выплатам ипотеки

В случае если ежемесячные выплаты по ипотеке в Германии не поступают в течение длительного времени, банк вправе выставить недвижимость на аукцион. До этого момента заемщику ежемесячно будут начислять штрафы за просрочку, и высылать предупреждения. Чтобы этого не произошло, лучше заранее договориться с учреждением, выдавшим кредит, об уменьшении суммы выплат или отсрочке погашения основного долга на определенный период. Банки охотно пойдут на уступки при предоставлении уважительной причины невыплаты ипотеки. Например, при потере работы они могут приостановить выплаты на год.

Почему за границей ипотека дешевле

Западный рынок стабильнее, чем российский. Соответственно, центробанки в Европе и США устанавливают ключевые ставки ниже, а банки в свою очередь предлагают более дешёвые ипотечные займы.

Кроме того, на Западе ниже уровень инфляции. Например, в США годовой рост цен за последние 8 лет находился близко к отметке 2%. Самый высокий показатель был достигнут в 2011 году – 2,96%. По итогам 2017 года он составил 2,11%. Для сравнения: в России в 2011 году инфляция равнялась чуть выше 6%, а в 2014 взлетела до 11%. В 2015 показатель перевалил за 12%. Только в 2016 удалось снизить ее до 5,4%. По итогам 2017 года официальный показатель составил 2,5%.

В рейтинге стран по уровню инфляции в лидерах находятся Япония, Испания, Германия, Индия и Англия. Здесь показатели самые низкие. Например, в первых двух государствах рост цен и вовсе отрицательный.

Еще одним объяснением высоких ставок по жилищным кредитам служит то, что российские банки сами кредитуются у зарубежных.

Так они решают проблему дефицита «длинных» денег. Соответственно, чтобы покрыть свои ставки по кредитам, приходится делать наценку на некоторые продукты, в том числе ипотеку.

Условия ипотеки в Германии для русских

Потенциальные заемщики из России, желающие оформить ипотеку на недвижимость, должны соответствовать следующим требованиям:

• возраст заемщика – 21-65 лет;
• наличие положительной кредитной истории;
• наличие личных сбережений;
• наличие банковского счета сроком действия не меньше 2 лет;
• наличие дохода, достаточного для обслуживания ипотеки. По требованиям немецких банков человек должен тратить на ипотеку не больше 35% от получаемой зарплаты или дохода;
• размер первоначального взноса – 40-50% от стоимости недвижимости.

Особенность оформления ипотеки в немецких банках в том, что заемщик должен указать источник формирования первоначального взноса по ипотеке. Если он не сможет объяснить, откуда у него деньги на выплату первого платежа, то банк на законных основаниях может отказать заемщику в выдаче ипотеки.

Какой процент по ипотеке в Германии?

Мнение эксперта
Евгений Беляев
Юрист-консультант, финансовый эксперт

Спросить

Германия в сфере продажи недвижимости славится своими низкими процентными ставками по кредитам. Сегодня можно оформить ипотеку под 1–2% годовых.

Несмотря на такое, казалось бы, выгодное условие, есть здесь и один минус – цены на недвижимость в Германии сильно подскочили, поэтому многих даже низкая процентная ставка не спасает и они не могут позволить себе купить в ипотеку недвижимость.

На какой срок немецкие банки выдают ипотеку россиянам?

Банки в Германии готовы кредитовать заемщиков сроком от 5 до 40 лет. Средняя продолжительность выплаты квартиры по ипотеке составляет 10 лет.

Страхование при оформлении ипотеки

Если вы задумались над тем, как взять ипотеку в Германии 100%, нужно понимать, что оформление страховки является обязательным условием

Однако страховка бывает разной. В обязательном порядке страхуется приобретаемая квартира (дом).

А вот страховка жизни и здоровья заемщика – необязательное условие, хотя если заемщик дополнительно оформит и эти виды страховки, то тем самым он повысит свои шансы на получение ипотеки.

Общие требования банков и сроки принятия решения

После выбора объекта недвижимости все необходимые документы предоставляются банку и нотариусу. Необходимо заранее узнавать условия по каждому конкретному заявлению в нескольких банках, чтобы заемщик мог выбрать наиболее оптимальные условия.

Получение ипотеки рассматривается в каждом случае индивидуально. Однако существуют общие требования, которых придерживаются крупные банки Германии. При этом надо отметить, что требования банков разных федеральных земель могут несколько отличаться.

Существуют две категории лиц, получающих кредит: частные и юридические. Учитывая специфику каждой категории, требования для них различаются.

Для подачи заявления на получение кредита от частного лица необходимы следующие документы:

— заграничный паспорт;
— подтверждение получения зарплаты (необходимы подтверждающие это документы из банка за последние три месяца);
— справка с места работы о размере зарплаты за последние три месяца;
— последняя налоговая декларация о доходах;
— данные об объекте (описание).

Если приобретаемая недвижимость сдана в аренду, то 75% от холодной аренды (Kaltmiete) прибавляется к зарплате или доходам. (Холодная аренда — это то, что получает владелец от арендатора за проживание в его квартире, но это не чистый доход, так как арендодатель еще платит определенную сумму за услуги управляющего и т. д.)

Юридическое лицо должно предоставить в банк:

— бухгалтерский баланс за последние два года;
— последнюю налоговую декларацию;
— оценку бизнеса на текущую дату – производственно-экономический анализ (Betriebswirtschaftliche Auswertung, сокращенно BWA);
— данные об объекте (описание).

Предпочтительно, чтобы ежегодный доход заемщика составлял от 20 000 евро в год, то есть примерно от 1500 евро в месяц. Минимальная сумма ипотечного кредита в некоторых немецких банках составляет от 25 000 евро.

Ежемесячные взносы по кредиту перечисляются на специальный счет в банке, который будет открыт специально для заемщика. Данные банка и счета указаны в договоре по кредиту. При этом ежемесячные выплаты по кредиту не должны превышать 35% от ежемесячного дохода заемщика.

Рассмотрение решения о выдаче кредита занимает примерно две недели, в отдельных случаях — менее двух недель.

Условия ипотечного кредитования

По оценке экспертов, система ипотечного кредитования наиболее прогрессивная в Европе. Она предусматривает множество вариантов страхования рисков. Это на случай, если с выплатами по ипотечному обязательству возникнут проблемы.

На размер годовой ставки прямо влияет экономическая стабильность в стране. А вкупе с устоявшейся банковской системой ставки сохраняются на довольно низком уровне, колеблются от 1 до 5%. По отношению к значениям ее в России они очень малы.

Германия явно заинтересована в притоке инвесторов в страну, так что возможность приобрести недвижимость имеет всякий, кто располагает для этого начальным капиталом.

Конечно, существуют небольшие нюансы, но размер годовой ставки, срок кредитования и кое-какие другие обстоятельства остаются неизменными как для немецких граждан, так и для нерезидентов страны.

Таблица. 1. Основные условия ипотечного кредитования

В Германии практикуют следующие разновидности ипотечных кредитов:

Annuitätendarlehen – наиболее распространенная и выгодная форма кредита. Ею пользуются граждане и фирмы, приобретая жилье для собственного пользования или сдачи в аренду.

Ежемесячная сумма выплат при такой форме кредитования остается неизменной весь срок действия договора, при этом сумма процентов за кредит с каждым месяцем все меньше, а тело кредита на такой же размер увеличивается.

Процентная ставка по ипотеке – 1-5% в год. Она прописывается в договоре и остается неизменной весь срок его действия. В зависимости от договоренностей с банком, это может быть 5,8,10,15 и до 30 лет.

В кредитном договоре практикуется закрепление права заемщика дополнительно погасить тело кредита разовым фиксированного размера платежом в начале или конце года. Это помогает значительно сократить срок погашения ипотеки.

Darlehen mit variablen Zinsen – главное отличие от описанного выше кредита – в «плавающей» процентной ставке. Ее не фиксируют жестко в договоре по кредиту. Меняется она в зависимости от показателей EURIBOR или другого индекса. В этом виде кредита часто прописывают постоянную сумму (не %) ежемесячного погашения.

Cap-Darlehen – от самого распространенного предложения отличается тем, что процентная ставка может меняться, а в договоре устанавливается ее верхняя и нижняя граница. Своеобразная страховка для заемщика от резкого повышения кредитных ставок. Правда, получателю кредита придется заплатить банку страховую премию.

Forwarddarlehen – это больше предложение от банка, чем ипотечный кредит. На время низких процентных ставок получатель кредита вправе договориться на будущее с банком о заключении нового кредитного договора, как только закончится срок текущего кредита, по действующей на настоящее время процентной ставке. Может оказаться, что в условиях резко возросших процентных ставок через 10 лет он заключит договор с банком на очень выгодных условиях. Но если ставки пойдут на убыль, можно прогореть.

Tilgungsdarlehen – при этом виде кредита сумма погашения тела кредита неизменна, а сумма процента снижается. Получается, что с каждым месяцем заемщик платит все меньше.

Fälligkeitsdarlehen – кредит, которым чаще всего пользуются девелоперы. Ежемесячно банку выплачиваются только проценты, вся сумма долга – разовым платежом в конце срока.

Недвижимость в Германии и ипотека

Спрос на недвижимость в Германии превышает предложение. На рынке практически невозможно найти новостройки в завершенных проектах. Среди предложений преобладают квартиры в зданиях, строительство которых только запланировано или будет завершено через 2–3 года (покупка off-plan).

Разброс цен на недвижимость в Германии велик: они растут в направлении с востока страны на запад. Самое дорогое жилье в Баварии, в Мюнхене: от 4 тысяч евро за квадратный метр. Стоимость жилой площади в новостроях Берлина стартует с 2500 евро за метр. Цены на недвижимость вторичного жилого фонда начинаются от 1500 евро.

Ежегодный прирост цен и арендных ставок на недвижимость в Германии составляет от 4 до 6 и от 2 до 3 % соответственно, в зависимости от федеральной земли.

Приобретение жилья или коммерческих помещений требует наличия довольно солидной суммы. Немецкие банки готовы предложить ипотечный кредит не только гражданам ФРГ, но и нерезидентам страны: всю сумму целиком для покупки уже построенной недвижимости или несколькими траншами – в случае приобретения недостроенного здания, по мере его строительства.

Тонкости ипотечного кредитования

Чтобы быть уверенным в том, что соглашение с банком заключено на взаимовыгодных условиях, нужно изучить основу ипотечной системы Германии, о некоторых аспектах которой речь пойдет ниже. вариант погашения кредита удобен ему в конкретном случае.

Для банковской сферы ФРГ характерен индивидуальный подход к любому клиенту. При четких общих требованиях менеджеры внимательно рассматривают каждый случай и подбирают приемлемый вариант платежей.

Лимит ипотечного кредитования

Стандартный жилищный займ не превышает 65% от общей стоимости приобретаемого жилья. Это возможный максимум, который могут дать банки. При такой сумме ставка будет весьма привлекательной для клиента, а срок кредита установлен в рамках 10-15 лет.

Если денег на крупный первоначальный взнос у клиента нет, то ему придется запрашивать у банка больший ипотечный лимит. Финансовое учреждение может пойти на встречу клиенту, но в этом случае поднимет процентную ставку. В зависимости от ситуации она может подняться вдвое. Автоматически вырастет и срок действия договора – до 20-25 лет.

Переплаты и недоплаты

Педантичные немецкие банкиры не принимают отсрочек ежемесячных траншей по кредиту. Такие явления как «ипотечные каникулы», «перерыв» или «реструктуризация долга» в Германии неизвестны. Поэтому перед оформлением ипотеки иностранцам стоит просчитать, смогут ли они добросовестно выполнять свои обязательства.

Но, несмотря на строгость, банки гибко подходят к ежемесячным выплатам, допуская:

• Повышение ставки для сокращения срока кредитование;
• Понижение ставки для продления договора;
• Изменение графика платежей (за весь срок сотрудничества с банком такое возможно сделать 2-3 раза);
• Единовременные долевые выплаты.

Последний пункт существенно сокращает долевое бремя. Если клиенту необходимо, то финансовое учреждение вносит в договор пункт о единовременном транше 1 раз в год в размере 5% от оставшегося долга. Сумма устанавливается в размере 1-5%. Больший платеж банки обычно не принимают.

Сроки оформления

От начала изучения рынка недвижимости до совершения сделки в Германии проходит около 4 месяцев. Из них:

• 1,5 месяца занимает поиск объекта недвижимости;
• 4 недели уходят на визит в банки;
• 4 недели уходят на визит в банки;
• 2-3 недели нужно выделить на сбор документов;
• до 4 недель кредитное учреждение рассматривает заявку;
• 2-3 дня регистрируется сама сделка.

Ряд банков рассматривает заявку в течение 1,5 месяцев. Поэтому договариваясь с продавцом, нужно прописывать в соглашении длительный срок расчетов.

Срок ипотеки

Рассматривая практику ипотечного кредитования в Германии, выясняется, что средний срок займа составляет 10 лет. Россияне могут оформить договор с банком на 5-40 лет.

Немцы осторожно относятся к рискам невыплаты кредита. В стране редко доходит до продажи квартиры с торгов в случае пропуска нескольких платежей

Если у заемщика возникают серьезные материальные проблемы он сразу сообщает о них в финансовое учреждение. После рассмотрения заявки ему идут на встречу и продлевают действия договора, параллельно снижая ежемесячную кредитную нагрузку.

Страхование жизни

Большая часть немецких банков практикует выдачу ипотеки только при обязательном страховании жизни заемщика. Это делается с согласия клиента и обеспечивает обеим сторонам соглашения материальную безопасность при наступлении страхового случая.

Самый распространенный вариант страхования – это Risikolebensversicherung. Он выстраивается по следующей схеме:

• Застрахованное лицо вносит платеж каждый год;
• В случае смерти клиента полное возмещение получает его семья;
• Если страховой случай не наступил, то компания выплачивает клиенту всю накопленную сумму.

Выплата может быть единовременной или раздробленной на несколько частей.

Поданные на рассмотрение документы кредитное учреждение тщательно проверяет. Если в них обнаружатся ошибки или подлог, то потенциальный заемщик не получит жилищный займ в ФРГ. Все последующие попытки будут прерываться на стадии переговоров с банком.

Процедура получения заемных средств

Первое, что предстоит сделать заемщику, это подать заявку в банковское учреждение. Специалисты банка внимательно изучат сведения о доме, квартире или другом приобретении, которое вы намерены оплатить посредством кредита. После этого придется предоставить подтверждение платежеспособности, что позволит кредитору убедиться в том, что средства на первоначальный взнос и дальнейший возврат займа у вас есть.

Кроме того, следует иметь в виду, что банки редко берутся за сделки, в которых объектом покупки выступает ветхое жилье или расположенное в неудачном месте.

Решение о выдаче кредита принимается в течение 1-2 недель. Если оно окажется положительным, банк откроет счет на имя заемщика, на который будут перечисляться все денежные поступления. Затем подписывается договор с кредитным учреждением и продавцом объекта кредита (магазин авто, бытовой техники и т.д.).

Получить необходимые средства можно и посредством интернета. Для этого существуют специальные сайты-агрегаторы, на которых собрана информация обо всех кредитных предложениях от разных банков. Здесь же имеется счетчик, который позволит просчитать платежи.

Заявка подается в онлайн-режиме. Однако будьте готовы к тому, что агрегатор попросит вас предоставить довольно много информации, которая затем будет передана в банк для обработки запроса и проверки данных. Если ваша кандидатура будет одобрена, кредитор пришлет письмо с индивидуальным предложением, подходящим именно вам.

Какие документы необходимо предоставить

Чтобы иметь возможность оформить кредит, необходимо подготовить следующий пакет документов:

1. Паспорт и копия его первого разворота.
2. Заполненная анкета.
3. Финансовые гарантии: справка с места работы, выписки со счетов, договоры сдачи в аренду жилья и прочие бумаги.
4. Декларация из налоговой службы – для индивидуального предпринимателя.
5. Документы о владении недвижимостью (если она имеется, независимо от места ее расположения).
6. Документ, в котором будет указано количество владельцев объекта купли-продажи.
7. Подтверждение ВНЖ.
8. Прописка.

Все бумаги, составленные на иностранном языке, нужно перевести на немецкий и заверить у нотариуса.

Отрицательная ипотечная ставка – это возможно

Сложно поверить, но в некоторых странах заёмщики выплачивают банкам сумму меньшую, чем брали изначально.

Суть отрицательно ипотеки заключается в том, что с каждым месяцем остаток по кредиту уменьшается на сумму большую, чем ежемесячный платёж. Бывает и такое, что банк возвращает клиентам некоторую часть выплат. Подвох заключается в том, что банки не выплачивают своим клиентам проценты по вкладам, и даже могут вводить сервисные сборы за хранение средств.

Случаи отрицательной ипотеки возникали ранее по кредитам с нефиксированной ставкой, так как она зависит от ключевых банковских показателей, которые могут опускаться ниже нуля. В то же время при их росте поднимается и сумма ипотечного платежа. Но в августе 2019 года один из лидирующих датских банков Jyske Bank объявил о готовности выдавать ипотеку со ставкой -0,5% годовых на целых 10 лет.

Швейцарские покупатели тоже могут взять выгодный для себя заём. Национальный банк страны уже несколько лет сохраняет отрицательную процентную ставку, в этом году она составила -0.75%. Но швейцарские банки Zuger Kantonalbank и Grisons cantonal bank по нулевой и отрицательной ставке выдают лишь краткосрочные кредиты на большие суммы.

Условия получения ипотеки в Германии для россиян

Россиянам местные банки помогут купить не только жилую недвижимость, но и коммерческую. При получении первой ипотеки они одинаково относятся ко всем иностранным клиентам. Хотя взять ипотеку немцам намного проще, чем иностранцам.

Для иностранцев обязательным пунктом является личное присутствие в банке для подачи заявки на ипотеку. Также перед этим желательно подготовить пакет необходимых документов, паспорт и загранпаспорт. Если по результатам оценки одобрили заявку на ипотеку, то следующим шагом будет открытие счета и внесение депозита.

Русским установлено обязательное требование банка – первоначальный взнос в размере 40% от общей стоимости недвижимости. В случаях, когда клиент может внести больше, то сотрудники банка пойдут навстречу и снизят процентную ставку.

Если клиент будет второй раз оформлять ипотеку, то первоначальный взнос либо вообще не потребуется, либо будет всего 20% от стоимости жилья.

Чтобы получить кредит на жилье в Германии, россиянам придется показать себя с лучшей стороны и заверить банк в своей платежеспособности.

При этом банки не будут учитывать все доходы клиента за территорией Германии, кроме редких случаев, когда заемщик имеет высокую должность в международной фирме. Поэтому внимательно отнеситесь к этапу сбора документации, от этого будет зависеть срок рассмотрения заявки.

Виды погашения ипотеки

Российская система кредитных займов существенно отличается от той, что действует в ФРГ. Поэтому иностранцам непросто сразу разобраться в тех видах погашения кредита, которые предлагает им банк. В разделе будут разобраны плюсы и минусы всех вариантов.

Фиксированная процентная ставка

Это самый популярный вариант. Суть предложения заключается в том, что на протяжении действия договора заемщик ежемесячно выплачивает одну и ту же сумму. В первые годы ее большая часть состоит из процентов по кредиту, а в последующие – плавно перетекает в тело займа. Но клиент банка разницы не замечает, так как для него сумма не меняется.

Такой вариант для россиян наиболее удобен, так как позволяет на несколько лет вперед просчитать свои расходы и доходы. Это несомненный плюс фиксированной ставки, но и минус у нее тоже существует – при общем снижении процентов по ипотеке за годы прошедшие после подписания договора заемщик не сможет воспользоваться шансом уменьшить свое кредитное время с помощью перезаключения соглашения с банком.

Погашаемая закладная

Эта система в России известна мало, а вот в Европе она выступает в качестве классического варианта ипотечного займа. В ФРГ такой вариант погашения выстраивается на следующих нюансах:

1. Основа платежей – погашение процентов по займу, которые не зависят от количества лет.
2. Клиент сам предлагает, какую долю кредита он хотел бы погашать ежегодно – меньше 1% эта сумма не может быть.
3. К указанной сумме добавляется процентная ставка.
4. На основе полученных цифр рассчитывается срок кредита.

К минусам погашаемой закладной относят сложности с досрочным погашением жилищного займа, если в будущем материальное положение титульного заемщика улучшится.

Выплата только процентов

В Германии этот вариант не самый популярный, так как сопряжен с рядом рисков для финансовых учреждений. В первую очередь он не подходит тем, кто планирует взять крупный займ с небольшой долей первоначального взноса. Банки просто не предложат такой способ погашения кредита клиенту.

Он заключается в выплате процентов равными долями в течение срока действия соглашения, а тела займа – одним траншем в последние месяцы.

Обычно получить ипотеку с погашением только процентов могут лица, планирующие приобрести объекты недвижимости для коммерческих целей или для сдачи в аренду. При содействии опытного ипотечного брокера можно убедить банк в том, что именно такой погашения кредита удобен ему в конкретном случае.

Для банковской сферы ФРГ характерен индивидуальный подход к любому клиенту. При четких общих требованиях менеджеры внимательно рассматривают каждый случай и подбирают приемлемый вариант платежей.

Требования банка к клиенту

Обобщенно банки проверяют россиян-нерезидентов Германии на соответствие следующим требованиям:

1. Ограничение возраста заемщика – от 21 до 65 лет.
2. Наличие действующего банковского счета (открытие счета и внесение депозита на него должно быть осуществлено не менее 2-х лет назад с постоянным денежным потоком).
3. Подтвержденный доход на территории Германии (частные лица должны предоставить справку о доходах за последние полгода, а ИП – минимум за 2 года).
4. Отсутствие испорченной кредитной истории.
5. Наличие личных сбережений.

Для банков важно, чтобы клиент работал в Германии и его доход был достаточен для обслуживания кредитов и обеспечения текущего уровня жизни. Действует правило: на кредиты человек должен тратить не более 35% от получаемого дохода в месяц

Личные доходы клиента, получаемые им в других странах, немецкие банки не учитывают, так как имеются существенные сложности в проверке достоверности предоставленных сведений.

Факторы, влияющие на вероятность получить ипотеку

Финансовая состоятельность

Основным фактором является финансовая состоятельность. Под этим понятием подразумевается наличие стабильного дохода и первоначального взноса. Теоретически собственных накоплений у претендента на ипотеку должно быть не меньше 10% от стоимости жилья. Но практика показывает, что оптимально сумма накоплений должна составлять 35 – 45% от суммы жилья, чтобы получить выгодные условия ипотеки. Чем больше накоплений, тем лучше. Продвинутые претенденты на ипотеку стараются «подготовиться» и максимально увеличить сумму своих накоплений. По возможности продается автомобиль или другая имеющаяся недвижимость.

Срок ипотеки

Следующий важный фактор – срок ипотеки. Когда в Германии озвучивается фраза «ипотека на 10 лет», то это не означает, что вы через 10 лет гарантированно станете собственником жилья. Ипотечный договор на 10 лет означает, что именно этот период времени не будет изменяться процентная ставка по кредиту. Если через 10 лет сумма ипотеки еще не будет выплачена, то заемщик должен или погасить остаток задолженности разово, или оформить новый ипотечный кредит. Естественно, процентная ставка уже может быть другой.