Недвижимость в лос-анджелесе: особенности покупки и аренды

Районы и цены

Лос-Анджелес, как и любой другой крупный город, состоит из районов с хорошей и плохой репутацией. Особенно это нужно учитывать тем, кто только переезжает за границу и еще незнаком с особенностями жизни в новых условиях. Благополучными в ЛА являются районы, которые расположились к западу от улицы Fairfax, разделяющей город на северную и южную часть.

Безопасно также жить в следующих районах:

• West Hollywood,
• Sherman Oaks,
• Studio City,
• Encino,
• Glendale,
• Burbank,
• Santa Monica.

Хотя, прежде чем снять или купить апартаменты в Лос-Анджелесе, нужно учесть, что в той же Санта-Монике можно столкнуться со всеми «прелестями» курортного городка: шум, туристы, дороговизна, не всегда мирное поведение любителей алкоголя и травки.

Еще это место облюбовали выходцы из Ирландии и Британии, потому здесь много питейных заведений с их национальным колоритом. А вот в Западном Голливуде проживает самая большая в городе русскоязычная община.

Средняя цена на жилье в ЛА составляет 2,8 миллиона долларов (данные на февраль 2021 года) или порядка 11 тысяч долларов за квадратный метр. Квартира в центре Лос-Анджелеса будет стоить от 550 000 до 2 500 000 долларов в зависимости от количества спален. Участок земли обойдется от 150 тысяч до 100 миллионов долларов.

Что еще нужно знать о Городе ангелов:

• Беверли-Хиллз (Beverly Hills) – гламурное и дорогое место, где обосновалось много кинозвезд и знаменитостей. Здесь много школ, магазинов и ресторанов. Самые дорогие дома расположены севернее бульвара Sunset в холмистой местности.
• Bеl Air – принадлежит к числу престижных районов. Здесь практически нет многоквартирных домов. А потому если вас интересует однокомнатная квартира в Лос Анджелесе, придется поискать другой район. В основном в этой части города живут состоятельные семьи в роскошных виллах.
• Малибу – любимое место актеров, серферов и студентов. Местные называют это место «27 миль живописнейшей красоты», где расположено множество пляжей и зон отдыха.
• Pasadеna – или «город в городе». Это уютное, спокойное, комфортное для жизни место. Порядка 11 % жителей – армяне.

Цены на жилье в Лос-Анджелесе зависят от многих факторов. Некоторые из них:

• место расположения;
• количество спален;
• наличие инфраструктуры;
• оснащенность и меблировка;
• удаленность от центра и близость к морю;
• общее состояние.

По районам цены распределились так (покупка в долларах США):

Сколько стоит дом в Голливуде, зависит от его локации, квадратуры, благоустроенности и выхода к морю. На первой линии расположены самые дорогие особняки, за которые просят от 10 миллионов долларов.

Если говорить об аренде, то выбор вариантов также будет довольно широк (цены указаны в долларах за месяц):

• комната – 600-700;
• квартира – 1 000-1 500;
• гостевой дом – 1 500-2 000;
• таунхаус – 2 500-3 000;
• апартаменты недалеко от моря – 3 000-5 000.

Дешевая недвижимость в Лос-Анджелесе расположена в долине Сан-Фернандо и в Голливуде. Здесь легко найти районы, в которых устроиться можно за 15 долларов в сутки в хостеле или за 1 000 долларов в месяц в скромной квартире-студии. Купить недорогое жилье можно за 1-2 миллиона долларов, но его придется поискать.

Что еще нужно учесть

Вопросов в процессе подготовки сделки может возникнуть много. Остановимся на ключевых моментах:

Техническая оценка объекта. Подобрав вариант, загляните во всего углы и узнайте как можно больше подробностей о строительстве здания. Но даже это не гарантирует, что в фундаменте, например, не пошли трещины. Надежнее всего заказать проверку технического состояния дома. Это выльется в некоторый бюджет, зато позволит избежать постоянных трат стразу после покупки объекта.
Знакомство с соседями. Поговорить с ними нужно до сделки. Сделайте это в отдельный день и без риэлтора. Расспросите их о районе, его благоустроенности, о предыдущих жильцах и хозяевах

Обратите внимание на жителей вашего квартала – с ними вам придется встречаться каждый день.
Выбор посредника. Американские законы могут стать для иностранца камнем преткновения

В процессе заключения сделки предстоит подписать множество бумаг и составить большое количество документов. Доверьте этот вопрос специалистам, которые хорошо разбираются в вопросе. Если повезет, можно даже найти русскоговорящих.
Оценка своей платежеспособности. Цены в Лос-Анджелесе на жилье высокие. Кроме того, сделка не ограничится только лишь суммой договора. К нему нужно приплюсовать расходы на налоги, посредников, проверки и прочие процедуры. Составьте общую смету, прибавьте к ней какую-то сумму на непредвиденные расходы и оцените, будет ли такой бюджет вам по силам.
Правильный выбор района. Для начала нужно учесть наличие или отсутствие нужных вам объектов: школа, садик, метро, магазины, прачечная, кафе. Рассчитайте, сколько времени займет дорога от дома до работы и обратно. Почитайте отзывы в интернете. Погуляйте по району в разное время суток, чтобы понять, с кем вам придется соседствовать.

Марина-дель-Рэй

Это благополучный, престижный район, расположенный на океанском побережье в 4 милях от международного аэропорта. Самая большая гавань в мире предлагает удобные причалы для швартовки более 5000 яхт и прогулочных судов.

Breakwater

Год постройки: 1969Количество квартир: 224Варианты планировки: 21Арендная плата: справки по телефону

Баловни судьбы, живущие в этом комплексе, могут наблюдать величественный заход солнца над Тихим океаном прямо с балкона квартиры. Видом на гавань также можно любоваться, купаясь в одном из двух бассейнов или отдыхая на крытой веранде с площадкой для разведения костра. Яркие штрихи интерьера — встроенные шкафы-купе и огромные панорамные окна.

Кухня в современном стиле в комплексе Breakwater

Avalon Marina Bay

Год постройки: 1968Количество квартир: 205Варианты планировки: 8Арендная плата: от 2715 долларов

Комплекс расположен у самого океанского побережья и имеет выход к причалу прогулочного шаттла. Шикарный бассейн с лежаками для принятия солнечных ванн и площадка для барбекю позволят приятно коротать дни и вечера в дружеской компании. Квартиры с одной или двумя спальнями дополнены отдельными балконами, оснащены шкафами-купе и отделаны нержавеющей сталью.

Тёплая стильная кухня и столовая в комплексе Avalon Marina Bay

Waves MDR

Год постройки: 1968Количество квартир: 149Варианты планировки: 4Арендная плата: справки по телефону

Этот квартирный комплекс расположен в северной части Марина-дель-Рэй, в нескольких минутах ходьбы от модных магазинов и ресторанов на побережье. Отреставрированные квартиры очаруют вас панорамными окнами, открытой планировкой комнат, а также изысканной кухонной мебелью в тёмных тонах.

Чистые линии интерьера квартиры в комплексе Waves MDR

Голливуд: эпицентр киноиндустрии

Как сказал актёр Дензел Вашингтон, в Лос-Анджелесе каждый — звезда. В таком случае Голливуд — это самый «звёздный» из всех районов города. Традиционно Голливуд ассоциируется с американской киноиндустрией, поскольку здесь находится много киностудий и живут многие известные актеры. Звёзды, туристы и ночная жизнь — так можно охарактеризовать Голливуд в нескольких словах.

Помимо кинотеатров и прочих предприятий, связанных с киноиндустрией, в Голливуде много галерей искусств, ночных клубов, ресторанов и торговых центров. Здесь также регулярно устраивается воскресный рынок с фермерской продукцией — настоящий подарок для любителей здорового питания.

Голливуд является одним из старейших центров армянской диаспоры в США и мире. Первые армяне попали сюда в 1880-х годах из Османской империи, далее их число возросло после геноцида армян в 1915 году. Сегодня в Голливуде живут около 50 тыс. американцев армянского происхождения (около 25 % населения Голливуда). Здесь даже есть микрорайон Маленькая Армения (Little Armenia).

С Голливудом также связаны примыкающие Голливудские холмы (Hollywood Hills) и Голливуд-Хайтс (Hollywood Heights). По данным сайта Zillow, средняя цена на жильё в Голливуде — 739,3 тыс. долл.

Как купить дом в Лос-Анджелесе

Типичный домик в Лос-Анджелесе

Как правило, продажа домов в Лос-Анджелесе, также как и в других крупных местах Америки, осуществляется через риелторов. Так как именно через них проходит вся документация, договора. Поэтому без них по сути не обойтись при оформлении сделки.
Также агент обязан вам предоставить информацию о существовании проблем с недвижимостью. Например, находиться ли дом в районе потенциального затопления, с низким качеством воздуха или воды, или же это mug sliding area и другие ньюансы. В некоторых случаях хороший риелтор может выторговать вам значительную скидку (пример 25 тыс) на стоимость дома в Лос-Анджелесе.

Как покупать дом в LA несколько рекомендаций

Посмотреть существующие дома через интернет, вы сможете на таких сервисах как:

zillow.com
redfin.com
trulia.com
vrbo.com
forrent.com

Стоит отметить, что агенты от Redfin могут показать дома, помочь в оформлении документов и при этом всем, их услуги будут скорее всего стоить намного меньше, чем у других риелторов.

А вот как искать дома через интернет в Калифорнии, на что обращать внимание смотрите старенькое пошаговое  видео от Михаила Портнова:

При покупке дома стоит обращать внимание на такие моменты:

на какую сумму вы рассчитываете
какие школы должны присутствовать в районе дома, который вы хотите купить
хотите спокойное местечко или расположение ближе к урбанизации
площадь земельного участка и дома, а также его возраст. Например, 128 кв м это маленькая площадь для обычного дома, особенно для семьи. 275 кв м (3000 sq feet) уже подходит для троих человек, да еще с двумя собаками.
количество этажей в доме: один или два.
наличие гаража в доме или рядом, на 1 или 2 машины
нужны ли вам высокие потолки или вы можете обойтись и без них
местное население среди которого вы бы хотели жить. К примеру, если вы хотите проживать среди белого населения, вы можете воспользоваться Mapping America http://projects.nytimes.com/census/2010/explorer и посмотреть, где проживает большое количество белых. Или же можно зайти на city-data.com и поискать через различные показатели (white alone и т

п.)
также нелишним будет осмотреться вокруг дома, осмотреть район, обратить внимание на соседние дома, припаркованные рядом машины.
задуматься над тем, сможете ли вы в будущем быстро продать такой дом. То есть нужно понять, какие дома больше всего любят американцы.

Таким образом, при покупке дома в Los-Angeles не нужно полагаться только на его цену, а стоит учесть другие важные факторы.

Что лучше: купить или снять

В последнее десятилетие формирование цен на рынке недвижимости Америки очень сильно напоминало знаменитые американские горки: то стремительные взлеты вверх, то резкое падение, которое мгновенно обесценивало не просто отдельные объекты, а целые города.

Покупка недвижимости в Лос-Анджелесе для личного пользования предусматривает оценку сопутствующих факторов: перспективы жизни в этом городе, возможность трудоустройства, климат.

Большое значение имеет выбор: дом или квартира? Дело в том, что со временем здания устаревают и их отправляют на снос, а вот земля ценится всегда. Даже если постройка на участке обветшает, продать ее можно будет все равно по высокой цене.

Собираясь стать собственником с инвестиционной целью (жилье приобретается для сдачи в аренду), нужно знать, что Город ангелов входит в десятку населенных пунктов с наилучшим арендным потенциалом в США: большое количество трудоспособного населения при низком уровне безработицы.

Кроме того, приобретение жилья на сумму от 500 тысяч долларов дает право собственнику на участие в программе ЕВ-5, которая предполагает:

• предоставление собственнику и его семье временной грин-кард;
• замена временного вида на жительство на постоянный уже через 2 года при условии, что недвижимость остается у иностранного владельца;
• еще через 5 лет – возможность получения гражданства.

Но купить дом в Los Angeles – удовольствие, рассчитанное на состоятельных иностранцев. Именно поэтому многие вынуждены арендовать жилую площадь. Примерно 35 % населения США живет на съемных квартирах – это избавляет от многих проблем при оформлении договора купли-продажи и необходимости искать большую сумму денег сразу, но и назвать экономным такой вариант нельзя.

Какие нужны документы

Все сделки по недвижимости заключаются при участии брокеров, а на оформление договора уходит примерно 30-45 дней. Покупателю нужно предоставить:

1. Подтверждение наличия необходимой суммы.
2. Паспорт.
3. Копию паспорта.
4. Идентификационный номер налогоплательщика ITIN (выдается в течение 1-6 дней).
5. Подтверждение открытия счета в банке.

От продавца понадобится Title Search – результаты проверки «чистоты» объекта (на получение документа может уйти около 10 дней) и разрешение от кооператива или кондоминиума, если квартира входит в них.

При аренде жилья покупателю придется предоставить свою кредитную историю

В США этому факту уделяют особое внимание

В договоре аренды прописывается адрес объекта, стороны, условия аренды, сроки. Пакет документов для резидентов и нерезидентов отличается только тем, что последним придется предоставить подтверждение законности пребывания в Штатах.

Как искать жилье

Вариантов поиска подходящего жилья может быть несколько (и по-своему хорош каждый):

• Обратиться к посредникам. Искать эти компании лучше на форумах, где можно почитать отзывы и рекомендации, чтобы не столкнуться с мошенниками. Минусом такого способа является оплата комиссионных агентству недвижимости. Обычно чек составляет 15 % от суммы месячной аренды жилья.
• Самостоятельно. Искать можно в интернете на специализированных сайтах. Самые популярные:
  • – здесь много квартир непосредственно от владельцев, связаться с которыми можно по телефонам, указанным в объявлении.
  • – большой выбор предложений от агентств.
  • – сюда нужно заглянуть тем, кто ищет жилье на короткий срок.

Снять или купить дом в пригороде Лос-Анджелеса можно также без посредников. Для этого нужно проехать по районам, которые вас интересуют. Дома, выставленные на продажу или аренду, обычно помечены табличками For sale, For rent или Leasing.

Пасадина: розы и старинные здания

Пасадина — это город внутри города, жизнь в котором сочетает возможности для развлечений и спокойного отдыха. Это место называют «маленьким городом, притворяющимся большим». Культурное разнообразие привлекает как любителей ходить по музеям, так и поклонников карнавалов. Около 11 % жителей Пасадины — армяне. Община имеет большое влияние в экономике, культуре и общественной жизни города.

Пасадина стала местом курортного отдыха жителей восточного побережья ещё в XIX веке. С 1890-го в первый день каждого года здесь проходит Парад роз, привлекающий сотни тысяч туристов.

Благодаря Metro Gold Line отсюда легко добираться до центра Лос-Анджелеса. До Даунтауна — 15 мин езды, до Диснейленда — 40 мин.

В центре Пасадины сохранилось немало особняков начала XX века и красивых старинных зданий. Множество ресторанов, магазинов и развлекательных учреждений сосредоточены в Старом городе Пасадины.

Средняя стоимость жилья в Пасадине, по данным Zillow,— 721,4 тыс. долл.