Недвижимость в испании: в чем ошибаются русскоязычные покупатели?

Что такое жилье с официальной защитой?

Жилье попадает в категорию защищенного, когда автономное сообщество, на территории которого оно находится, устанавливает, что оно обладает серией характеристик, относящихся к его максимальным размерам и максимальной стоимости (продажи или аренды), посредством предварительной проверки на этапе строительного проекта и окончательной инспекции готового объекта. Застройщик, предложивший свое жилье в качестве социального, получает от государства и автономий ряд субсидий, компенсирующих ему потерю прибыли из-за ограничения стоимости, по которой может сдаваться или продаваться социальное жилье.

Цена на социальные жилые объекты всегда ниже, чем стоимость жилья на свободном рынке, однако владение им предполагает ряд ограничений:

• оно должно являться постоянным и единственным жильем собственника;
• доходы претендента на него не могут превышать установленного лимита;
• его использование регулируется в соответствии с определенным сводом правил, действующих в течение периода, пока находится в силе режим официальной защиты для данного жилого объекта.  

Перечисленные выше ограничения являются базовыми. Максимальная стоимость социального жилья, размер дохода, дающий право на его приобретение или аренду, а также некоторые дополнительные требования устанавливаются региональными властями в каждом автономном сообществе и зависят от типа защиты, к которому принадлежит жилье, территории, где оно располагается, и актуального законодательства, действующего в тот момент, когда жилье проходит предварительную проверку на стадии проекта.

Существует социальное жилье как для продажи, так и для аренды. Хотя традиционно сектор сосредотачивается на первой опции, в «Жилищном плане 2013–2016», тенденции которого продолжает «План 2017–2020», было уделено много внимания второй. Целью этого документа явилось облегчение доступа к аренде социально защищенного жилья для людей, испытывающих финансовые трудности, и расширить предложение государственного жилья, предназначенного для сдачи в аренду.

Список документов

Действующий загранпаспорт и его копии
Для физических лиц – справка с места работы с указанием заработной платы, подписанная генеральным директором и заверенная печатью компании. Для юридических лиц – данные о балансе фирмы за текущий и предыдущий год и справка о личных ежемесячных доходах
Налоговая декларация
Справка с работы о занимаемой должности, размере заработной платы и стаже
Договор о бронировании объекта между продавцом и покупателем
Выписка из банка с информацией о движении денежных средств минимум за последний год (можно сделать как для российских, так и для зарубежных счетов)
Документы о регистрации фирмы и выписка из ЕГРЮЛ (для собственников бизнеса)
Кредитная история в родной стране. В России, например, подобную справку можно получить в Национальном бюро кредитных историй

Если покупатель недвижимости уже брал кредит в Испании, то вся информация о нём есть в базе банка, и кредитная история не потребуется
NIE (идентификационный номер нерезидента)
Свидетельство о собственности на другую недвижимость. При этом для испанских банков неважно, где находится ваша недвижимость – в стране Евросоюза или в любом городе России
Резюме с краткой информацией о клиенте и всех прилагаемых документах

Квартира должна «раскрутиться»

Собственниками квартиры стали в апреле, сдавать начали с конца июня – тоже через EspanaTour, с которыми покупали недвижимость. С самого начала ориентировались на краткосрочную аренду, скажем, до двух недель, иначе надо контракт подписывать, а это лишние хлопоты.

Сейчас квартира выставлена на разных площадках, прежде всего на Booking.com и Airbnb, но в целом их около 15-20. Есть испанские, финские, шведские – разные, но с них мало кто приходит. Для собственников жилья есть отдельная программа, в ней можно посмотреть, кто снимает, когда, за сколько.

Получилось у нас так: в июле она сдавалась около 20 дней, август был занят весь, сентябрь – две недели. Это предсказуемо: квартира на площадке должна «раскрутиться», ведь люди заранее планируют поездку и ищут жильё. Соответственно, в первые недели после размещения потока желающих ждать не стоит, а потом, постепенно, они будут появляться. За всё время мы в объявлении ничего не меняли – описание, фотографии оставили как было. Потому что если люди будут искать нас повторно, а мы картинки поменяем, то всех только запутаем.

Мы немного сдавали на Новый год, а с февраля она уже пошла. Даже если сдаём на десять дней в месяц, нас это устраивает. Летом у нас всё было забито, но надо, чтобы ещё зимой сдавалась.

Снимают квартиру европейцы, русских и украинцев пока не было. В основном – двое взрослых или пара с маленьким ребёнком, так что пока даже запасную кровать не использовали. Повторно тоже пока никто не бронировал, хотя мы на это рассчитываем. В низкий сезон часто приезжают только на выходные, а летом берут на 15–20 дней.

Для долгосрочной аренды или покупки

Fotocasa.es, Idealista.com, Pisos.com, Milanuncios.com

Известные порталы для долгосрочной аренды и покупки недвижимости в Испании. Перечисленные порталы являются самыми популярными по поиску недвижимости.

Преимущества:

1. Возможность купить недвижимость напрямую без комиссии;
2. Большой выбор. Предоставляется множество критериев для выбора, это поможет  найти   для вас хорошую недвижимость;
3. Финансовая выгода. Возможен торг с последующим снижением цены при сильной заинтересованности покупателя;
4. Качественная работа менеджеров. Они честно расскажут обо всех недостатках недвижимости, района. Также оценят адекватность предложенной цены и качество жилья;
5. Прозрачная работа. Никаких лишних выплат за работу, оплачивается только подбор жилья и его показы.

Prian.ru

Prian.ru — один из первых  сайтов по подбору зарубежной недвижимости. База объектов превышает 50 000. В месяц визиты на сайт составляю более 500 тыс.

Преимущества:

1. Большой выбор недвижимости;
2. Предложения из не самых популярных стран: Австралия, Доминиканская Республика, ОАЭ. Это говорит о крупной географии проекта
3. Опытный персонал. Ответят на все интересующие вас вопросы и помогут выбрать хороший вариант.

Управляющие компании

Жилая застройка города Аликанте

Если собственник не может постоянно находиться в Испании, стоит воспользоваться услугами управляющей компании. УК возьмёт на себя уплату налогов и внесение коммунальных платежей, будет представлять интересы собственника на собраниях жильцов, проследит за техническим состоянием объекта, отреагирует в случае появления неисправностей.

В Испании услуги управляющей компании стоят едва ли не дешевле, чем во всей остальной Европе. Часто плата берётся не за квадратный метр, а за единицу жилья и составляет €1 в день (€365 в год). Есть и компании, которые рассчитывают стоимость услуг исходя из площади. В год выходит от €6 до €15 (в среднем €8,4) за кв. м.

Совсем другое дело – краткосрочная аренда. За поиск съёмщиков управляющие компании берут не менее 5% от арендной платы.

Продажа недвижимости

В марте 2020 года пандемия Covid-19 привела к стагнации на рынке недвижимости, но сектор смог быстро восстановиться.

По данным Национального института статистики (INE), весной 2021 года продажи жилья в Испании выросли на 32,4% по сравнению с весной 2020 года. За год пандемии цены на вторичное жильё в Испании поднялись на 1,5%, курортная недвижимость тоже подорожала. Рост спроса и цен позволяет предположить, что проблем с продажей квартиры в Испании не возникнет.

Вот что продаётся в Испании сейчас

Вилла в Мадриде, Испания

6 450 000 €

Площадь 2160 м2, 10 комнат

Grupo Viamar

Апартаменты в Бенидорме, Испания

343 000 €

Площадь 110 м2, 3 комнаты

Bravos Estate

Таунхаус в Бенидорме, Испания

825 000 €

Площадь 182 м2, 4 комнаты

Albamar Group

Апартаменты в Бенидорме, Испания

197 000 €

Площадь 101 м2, 3 комнаты

Bravos Estate

Апартаменты в Пунта Приме, Испания

225 000 €

Площадь 110 м2, 4 комнаты

Evolventa Lux

Вилла в Сьюдад-Кесада, Испания

649 000 €

Площадь 236 м2, 6 комнат

Evolventa Lux

Апартаменты в Деэса-де-Кампоаморе, Испания

190 500 €

Площадь 139 м2

Evolventa Lux

Вилла в Сьюдад-Кесада, Испания

305 000 €

Площадь 101 м2, 4 комнаты

Evolventa Lux

Вилла в Аликанте, Испания

285 000 €

Площадь 215 м2, 6 комнат

Bravos Estate

Вилла в Бенидорме, Испания

198 000 €

Площадь 115 м2, 4 комнаты

Bravos Estate

Апартаменты в Ориуэла Коста, Испания

177 000 €

Площадь 195 м2, 4 комнаты

Evolventa Lux

Таунхаус в Альтеа, Испания

1 250 000 €

Площадь 600 м2, 5 комнат

Albamar Group

Производство на Тенерифе, Испания

900 000 €

Albamar Group

Студия на Тенерифе, Испания

120 000 €

Площадь 38 м2, студия

Albamar Group

Апартаменты в Марбелье, Испания

204 000 €

Площадь 107 м2, 2 комнаты

Albamar Group

Апартаменты в Финестрате, Испания

175 000 €

Площадь 100 м2, 3 комнаты

SPAINLUXINVEST

Отель, гостиница в Марбелье, Испания

1 150 000 €

Площадь 1500 м2

Albamar Group

Вилла в Аликанте, Испания

239 000 €

Площадь 120 м2, 4 комнаты

Bravos Estate

Вилла в Бенидорме, Испания

429 900 €

Площадь 224 м2, 4 комнаты

SPAINLUXINVEST

Вилла в Бенидорме, Испания

374 000 €

Площадь 186 м2

SPAINLUXINVEST

Продать недвижимость, по законам Испании, имеет право только владелец или же лицо, на которое оформлена нотариальная доверенность. Обычно право продажи доверяется агентству, которое должно иметь соответствующую лицензию.

Вторичная недвижимость в Испании наследует долги бывших владельцев, что важно учесть при перепродаже

Расходы при продаже недвижимости в Испании

Продавец платит налог на прирост капитала с прибыли. Ставка составляет 19% для нерезидентов из стран ЕС/ЕЭЗ и 24% – для граждан третьих стран.

Резиденты Испании облагаются налогом по ставке 19–23% в зависимости от размера прибыли. В определённых случаях они могут избежать данного налога, например, если использовали недвижимость для собственного проживания в течение трёх лет перед продажей.

При сделке с нерезидентом покупатель авансом выплачивает 3% от стоимости объекта в счёт возможной уплаты налога на прибыль. Оставшуюся сумму продавцу необходимо доплатить в течение трёх месяцев. Если прибыль не была получена, можно оформить заявление и вернуть авансовый платёж.

Второй государственный сбор, который ложится на продавца, – Plusvalia, или муниципальный налог на прирост стоимости земли, который произошёл в период владения. Данный сбор рассчитывается в каждом административном округе индивидуально. Как правило, размер этого налога составляет несколько сотен евро. Если кадастровая стоимость участка не выросла за период владения, платить налог не нужно.

Также при продаже недвижимости продавец должен представить энергетический сертификат на свою собственность. Стоимость оформления обычно начинается от €150 за квартиру. Энергетический сертификат на виллу или коммерческую недвижимость стоит около €300–600.

Услуги риелтора обойдутся ещё в 3–6% от стоимости объекта в зависимости от региона. В каждом регионе свой размер комиссии.

Как защититься от окупасов: избегайте неблагополучных районов

Главная рекомендация – ответственно отнестись к покупке жилья. Неблагополучный район, цены существенно ниже рынка, недвижимость от банка – всё это может значить, что в вашем доме скоро поселится или уже живёт кто-то посторонний.

Виктория Кутузова: «Такие районы сразу видны на контрасте. Идешь по благополучному району в Аликанте, перешёл дорогу – это уже марокканский квартал, все об этом знают. А марокканцы, видя, что квартиру купил иностранец, который там не живёт, и даже не поменял замки, относятся к ней как к пустующему жилью и спокойно занимают. За бесценок продают и социальное жильё для малоимущих. И если человек приезжает в Испанию и покупает недвижимость на такой улице, в таком районе, очень маловероятно, что он не понимает ситуацию. Это видно и по дому, и по соседям».

Скриншот с сайта fotocasa.es с объявлениями о продаже квартир в районе Virgen del Carmen, который считается одним из самых неблагополучных в Аликанте

Елена Блашенкова: «Я знаю, что в Бенидорме цены начинаются от €100 тыс., и если мне клиент говорит, что нашёл квартиру за €30 тыс., то я сразу понимаю: здесь что-то не так. Это либо цыганский район, либо дом для малоимущих, либо недвижимость от банка. Банку сложно выселить окупасов, захватчики об этом знают, поэтому специально выслеживают банковские квартиры и поселяются в них».

Виктория Кутузова: «С банковскими квартирами бывает так. Банк выселяет неплательщиков и выставляет на продажу квартиру с долгами. Новый собственник гасит долги, а потом, если он там не живёт, та же самая семья может туда обратно заселиться.

Мы видим такой тип собственности и на продажу не берём. Но есть агентства, которые торгуют по „картинкам“, – они этого не понимают. Это как „Авито“: там нет проверки объектов, соответственно, высока вероятность некачественного предложения».

Скриншот с сайта haya.es с объявлениями о продаже долговой недвижимости от банков в Барселоне и окрестностях

Следующая необходимая мера – поставить сигнализацию. Это обязательный момент. Доходам охранных компаний в Испании завидуют все. По сигналу тревоги в дом приедет охрана, которая как минимум не даст нелегалам обосноваться. Таким образом, они не смогут стать в глазах закона временно проживающими, у которых есть определённые права на жильё. Однако надо заранее позаботиться о том, кто будет вас представлять в этом случае.

Анна Лепшина: «Сигнализация поможет, если хозяин проживает поблизости. Когда она сработает, приедет охранная компания, но ей нужно будет связаться с владельцем или его представителем – элементарно чтобы хотя бы кто-то закрыл дверь после принудительного выселения. Если хозяева живут в России, это невозможно.

Также полезно установить камеру и просто следить за помещением. Но если вы заметите, что кто-то зашёл, придётся реагировать быстро, а для этого нужно кого-то иметь здесь. Поэтому иностранцам стоит нанять представителя или договориться с соседями».

Но есть и другое решение.

Виктория Кутузова: «Сейчас на рынке появилось огромное количество фирм, которые работают с иностранцами или теми, кто живёт далеко. Такие посредники сами имеют право выселить, когда сработает сигнализация».

Рейтинг банков по выгодности кредитов в 2018 году

Посмотрим на рейтинг ипотечных программ 2018 года по данным портала HelpMyCash.com, анализирующего банковские услуги Испании. Рейтинг учитывает проценты по ипотечному кредиту, комиссию на оформление и величину Euribor, влияющую на ежемесячную плату. Для примера возьмем ипотечный кредит в €100 000.

Лучшие программы ипотечного кредитования на начало 2018 года по переменной ставке

Важно! В таблице указана цифра первой выплаты по кредиту. При неизменном Euribor дальнейшие выплаты уменьшаются

Openbank: процентная ставка Euribor плюс 0,99% (без первоначального платежа) и никаких комиссий или страховки. С помощью этой ипотечной программы можно получить средств до 80% стоимости дома, которые возвращаются в течение 30 лет. Что касается дополнительных расходов, здесь нет оплаты за суброгацию (смену банка), досрочное погашение и других комиссий. Но чтобы получить в кредит максимальную сумму нужно переводить зарплату в 900 евро или совместный доход в 1800 евро (если есть два владельца) на открытый в банке счет. Обязательное страхование жилья подписывается в любой компании.

За ним следует банк ING, с процентной ставкой Euribor плюс 0,99%, без комиссии для клиента.

На третьем месте ипотека Banco Popular благодаря ставке Euribor плюс 0,99%. Но здесь нужно выполнить четыре требования: перечислять не менее 1200 евро на счет, который вы должны открыть в этом банке для зарплаты (domiciliar la nómina), подписать две страховки (дома и жизни) и внести минимальный ежегодный взнос в размере 600 евро в пенсионный фонд банка.

Ипотека с фиксированной ставкой

Ипотека с фиксированной процентной ставкой – хороший выбор для тех, кто не любит рисковать. Сейчас растет популярность фиксированной ставки, вызвано это ожиданием роста Euribor, который может начаться в ближайшие годы. Рейтинг программ с фиксированной ставкой:

Первое место принадлежит Bankinter с процентной ставкой 1,50% при 10 годах ипотеки и до 2,35% при 30 годах. Комиссия за открытие – 1% (минимум 500 евро), компенсация за досрочное погашение и суброгацию (0,50% за первые пять лет и 0,25% в обоих случаях) и 0,75% за смену вида страховки. Чтобы получить кредит с наилучшими условиями, вы должны переводить зарплату на счет в банке и застраховать дом и жизнь.

Программа Liberbank позволяет получить доступ к самым низким краткосрочным процентам в фиксированных ипотечных кредитах: от 1,60% на срок до 10 лет.

Программа Bankia работает без комиссионных. Ипотечный кредит без комиссий или продуктов, связанных с процентами, который колеблется между 1,75% TIN и 2,75% TIN в зависимости от срока, на который он заключен (в нашем примере – 2,25%).

Нужно учесть, что дополнительные банковские продукты могут значительно увеличить выплаты. Ведь стоимость страхования жизни и дома включаются в общую сумму, повышая уровень расходов. При этом кажущийся дешевым кредит с низкой процентной ставкой на практике может оказаться совсем не таким уж дешевым.

Зависимость от типа имущества

Банки часто предлагают лучшую ипотеку для имущества, которое находится в их активах (например, банк участвует в строительстве или реконструкции дома и предлагает покупателю этой недвижимости уже готовый пакет банковских услуг, в том числе выгодное кредитование покупки). На недвижимость, которая нуждается в реконструкции или капитальном ремонте, или в случае покупки деревенского дома можно получить ипотеку с более низким процентом. Логика в том, что владельцу необходимо вложить больше денег в ремонт дома, что увеличивает риск неплатежа по кредиту

Нужно обратить на это внимание работника банка, ведь процент по ипотеке в Испании можно обсуждать

Продажа недвижимости в Испании через риелтора

Схема продажи жилой или коммерческой недвижимости в Испании через риелторское агентство осуществляется по следующей схеме:

• подбор фирмы и подача заявки через специальную форму на ее официальном сайте или по телефону;
• консультация с менеджерами компании;
• посещение объекта представителями фирмы, составление описания вашей недвижимости и ее фотографирование;
• определение рыночной стоимости вашей виллы, дома или коммерческого объекта;
• составление и подписание договора с риелторской фирмой;
• предоставление компании пакета документов для работы с вашей недвижимостью;
• реклама объекта и поиск покупателя;
• заключение предварительного договора с покупателем и получение от него резервационного депозита;
• подписание контракта;
• зачисление на ваш счет суммы, оставшейся после уплаты налогов и гонорара риелторской фирмы.

Средняя стоимость услуг посредника составляет 2-5 % общей стоимости продаваемого объекта.

Вид на жительство в Испании при покупке недвижимости в ипотеку? – Как подать заявку на испанский ипотечный кредит

Большинство крупных испанских банков предлагают ипотечные кредиты нерезидентам

В первую очередь следует обратить внимание на Banco Santander Central Hispano, Banco Bilbao Vizcaya Argentaria и CaixaBank. Вы также можете открыть счет и обеспечить оформление ипотеки через такой международный банк как Barclays, Chase или IMS

Есть еще несколько заслуживающих внимания вариантов. Подробнее: Открыть личный банковский счет в Испании

Если собираетесь подать заявку на ипотеку, чтобы купить недвижимость в Испании, лучший совет от экспертов в начале пути будет звучать так: «Присмотритесь к ценам и начните как можно раньше».

Хотя официальный процесс оформления ипотеки может начаться только после достижения соглашения о продаже, возможно и целесообразно начать подготовку к оформлению вашей ипотеки одновременно с покупкой недвижимости.

Ведь в стане есть много финансовых продуктов, доступных для нерезидентов, среди которых придется выбирать. При этом условия любого конкретного продукта могут устанавливать ограничения на типы недвижимости, которую вы можете приобрести.

Независимо от того, услугами какого ипотечного кредитора вы пользуетесь (испанского или международного), вам необходимо иметь на руках, как минимум, следующие документы:

• Номер NIE.
• Доказательство занятости или дохода.
• Документы, подтверждающие предварительное согласие заключить сделку с продавцом.
• Доказательство того, что налог на приобретаемую недвижимость в Испании выплачивается вовремя, и на текущий день по приобретаемому активу нет никакой фискальной задолженности.
• Подробная информация о ваших текущих долгах и ипотеках.
• Копии всех ваших существующих договоров о владении недвижимым имуществом (в Испании и других странах).
• Информация о ваших текущих активах.
• Сведения о любых добрачных договорах между сторонами, предполагающих вступление в брак и урегулирование имущественного режима в рамках брачных отношений (если применимо).

После того, как вы отправите заполненную заявку в банк, и аналитики-оценщики все обработают, банк сделает вам предложение по ипотеке. Это может быть не самое лучшее предложение банка, поэтому не бойтесь подать заявку в банк-конкурент и получить предложения там.

Часто конкурент может предоставить вам гораздо более привлекательное предложение, которое можно направить в первоначальный банк, чтобы узнать, готовы ли там улучшить свою первоначальную оферту.

Несмотря на то, что вам не нужно платить за получение ипотечного предложения или консультации, вам может потребоваться заплатить за оценку недвижимого имущества, услуги местного юриста или испанского переводчика (того, который не работает в штате ипотечного кредитора).

Их услуги могут помочь вам избежать заблуждения или давления со стороны высоко мотивированных продавцов, желающих воспользоваться преимуществами взаимодействия с покупателем иностранцем в своих корыстных целях.

5. Предварительный контракт (Contrato de arras), залог 10%

После принятия решения о покупке объекта составляется частный контракт купли-продажи, в котором указываются условия и способ оплаты. Как правило, в нем описываются обе стороны, объекты недвижимости, согласно реестру собственности, фиксируются общая стоимость, налоги, форма оплаты и указывается дата совершения сделки. При подписании контракта, как правило, покупатель выплачивает около 10% от стоимости недвижимости.

При отказе от покупки задаток полностью остается у продавца. При отказе продавца от сделки он должен вернуть покупателю задаток в двойном размере. Таким образом, для обеих сторон выход из сделки становится дорогим, но при этом остается возможность ее расторжения при желании.

С момента подписания документа до момента оформления сделки у нотариуса дается срок до двух месяцев на сбор и перевод в Испанию денег, получению кредитов и подбору бумаг, связанных с данным действием.

В это же время проверяется предполагаемая к купле-продаже недвижимость на предмет различных задолженностей со стороны прежних владельцев и на подготовку в нотариальной конторе главного официального документа купли-продажи.

Лучший способ решить проблему

Как известно, лучший способ решить проблему – избежать столкновения с ней.

Виктория Кутузова: «Человек, который ищет дешёвую недвижимость, должен понимать риски. Я не верю, что люди, которые покупают квартиру в Испании за €30 тыс., не отдают себе отчёта в том, за что они платят деньги. Они ведутся на бесплатный сыр в мышеловке, а потом всё оставшееся время боятся за свою собственность. Мне непонятно, почему люди не ставят сигнализацию, не оформляют страховку.

Да, люди страдают, но они изначально совершили ряд серьёзных ошибок, повели себя безответственно и спровоцировали проблемы. Обычно покупатели недвижимости страхуются со всех сторон. Скажем, вы же не оставите свою машину на подозрительной улице, где у вас могут разбить стекло и вытащить детское сиденье. И нужно понимать, что такая недвижимость к тому же ещё и нерентабельна. Квартиру не сдать нормальным клиентам и не продать потом».

Фото: wikimedia